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某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000 ㎡,经济寿命为60年,有效经过年数为

时间:2018-06-05

某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000 ㎡,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/㎡,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/㎡,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

答 案:
解:
(1)重新购建价格C总
方法一:
1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)
①建筑安装成本=1200元/㎡;
②专业费用=1200×8%=96(元/㎡);
③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);
④销售费用=C×3%;
⑤投资利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;
⑥销售税费=C×6.5%;
⑦投资利润=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;
⑧每平方米重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%),
2)总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600(万元);
②专业费用=3600×8%=288(万元);
③管理费用=(3600+288)×3%=116.64(万元);
④销售费用=C总×3%;
⑤投资利息=(3600+288+116.64+C总×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C总×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C总×0.2%;
⑥销售税费=C总× 6.5%;
⑦投资利润=(3600+288+116.64+C总×3%) ×35%=1401.624+C总×l.05%;
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3%+266.79+C总×0.2%+C总×6.5%+1401.624+C总×1.05%,
解得C总=6356.394万元。
方法二:
每平方米重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+ [1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%,
解得C=2118.798(元/㎡),
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394(万元)。
(2)折旧计算
1)可修复费用=35万元;
2)装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300(万元);
3)设备折旧费=200×1/10×3=60(万元);
4)长寿命项目折旧费=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(万元);
5)缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元);
6)功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(万元)。
(3)建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(万元)。
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