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某市房地产企业2008年建设一栋普通标准的住宅出售,取得销售收入1000万元,该公司为了建

时间:2018-05-17

某市房地产企业2008年建设一栋普通标准的住宅出售,取得销售收入1000万元,该公司为了建造普通住宅支付的地价款200万元,房地产开发成本400万元,其中含契税6万元,银行贷款利息由于与其他项目无法划分,所以无法提供准确的数字。请计算该房地产企业应缴纳的土地增值税税额。(该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例l0%,利息可以扣除时,规定的比例为5%)

答 案:
(1)确认的转让收入是l000万元
(2)确定扣除项目金额:
①取得土地的地价款200万元
②房地产开发成本400万元
【提示】税法Ⅱ中明确,契税作为开发成本扣除。
③房地产开发费用(200+400)×10%=60(万元)
④转让税金:
营业税=1000×5%=50(万元)
城市维护建设税=50×7%=3.50(万元)
教育费附加=50 x 3%=1.50(万元)
⑤房地产企业的加计扣除金额
=(200+400)×20%=120(万元)
⑥房地产准予扣除项目合计
=200+400+60+50+3.50+1.50+120=835(万元)
(3)转让房地产的增值额
=1000-835=165(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率
=165÷835=19.76%
(5)根据税法规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税”所以.本题中的房地产企业免征上地增值税。
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