某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)
答 案：(2) 各层建筑面积＝4000×6/24＝1000(m2/层)
(3) 计算1层商铺收益价格
年净收益＝1000×(1-60%)×75%×90%×60×12＝19.44(万元)
V1＝19.44÷10%×[1-1/(1+10%)50-3]＝192.20(万元)
(4) 计算2～3层商场收益价格
年净收益＝1000×2×70%×600＝84(万元)
V2～3＝84÷10%×[1-1/(1+10%)50-3]＝830.48(万元)
(5) 计算4层酒楼收益价格
年净收益＝1000×70%×50×12-80000＝34(万元)
V4＝34÷8%×[1-1/(1+8%)50-3]＝413.59(万元)
(6) 计算5～10层办公楼收益价格
年净收益＝6×20×1800×12×80%×(1-10%)＝186.62(万元)
V5～1＝186.62÷7%×[1—1/(1+7%)50-3]＝2555.13(万元)
(7) 计算11～24层住宅价格
V11～24＝1000×14×4000＝5600(万元)
(8)计算房地产价格
V＝V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24＝192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
＝9591.40(万元)