融资租赁的主要方式、优势、业务特点
融资租赁的主要方式、优势、业务特点
引导语：融资租赁又称设备租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。下文是相关的主要方式、优势与业务特点知识，欢迎大家阅读学习。
融资租赁的主要方式
1、直接租赁：是融资租赁的最普遍最简单也是最主要的形式。即租赁公司通过筹/集资金，直接购入承租企业选定的租赁物品，并给承租企业使用的一种租赁形式。按三方(出租人、承租人、供货人)参与，至少由两个合同(融资租赁合同、购买合同)构成，具有不可解约性。因为设备是承租人特殊定购的，是特定设备，如果承租人解约，出租人很难再将此设备租给他人，出租人为此要承担较大的风险。这种租赁方式关系简单、手续较为简便。
2、转融资租赁：由出租人从另一家融资租赁公司租进设备，然后转租给承租人使用。第二出租人可以不动用自己的资金而通过发挥类似融资租赁经纪人的作用而获利，并能分享之一出租人所在国家的税收优惠，降低融资成本。转融资租赁多发生在跨国融资租赁业务中。
3、售后租回融资租赁：一般简称回租，由设备使用方首先将自己的设备出售给融资租赁公司(出租人)，再由租赁公司将设备出租给原设备使用方(承租人)使用。厂
商通过回租可以满足其改善财务状况(资产负债表)、盘活存量资产的需要，并可与融资租赁公司共同分享 *** 的投资减税优惠政策带来的好处，以较低的租金即可
取得继续使用设备的权利。财产(设备)所有人通过这种方式可以在不影响自己对财产继续使用的情况下，将物化资本转变为货币资本。
4、杠杆融资租赁：国外杠杆融资租赁的运作方式十分复杂，涉及的当事人较多，一般包括承租人、生产厂商、物主出租人、物主受托人、债权人、经纪人等。融资租赁公司(出租人)只承担设备成本的一小部分，一般为20-40%，
并以此为“杠杆”，大部分由银行或银团等金融机构提供。出租人要把租赁物的所有权、融资租赁合同的担保受益权、租赁物的保险受益权及融资租赁合同的收益权
*** 或抵押给贷款人，贷款人对出租人无追索权。该融资租赁对象大都是一些购置成本非凡高的大型设备，如飞机、轮船、卫星等。
5、委托融资租赁：一种方式是拥有资金或设备的人委托非银行金融机构从事融资租赁，之一出租人同时是委托人，第二出租人同时是受托人。第二种方式是出租人委托承租人或第三人购买租赁物，出租人根据合同支付货款。又称委托购买融资租赁。
6、项目融资租赁：承租人是以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以
项目的现金流量和效益来确定。出卖人通过自己控股的租赁公司采取这种方式来推销产品，扩大市场份额。通讯设备、大型医疗设备、运输设备甚至高速公路经营权可采用这种 *** 。
7、销售式租赁：生产商或流通部门通过自己所属或控股的租赁公司采用融资租赁方式促销自己的产品。这些租赁公司依托母公司能为客户提供维修、保养等多方面的服务。出卖人和出租人实际是一家，但属于两个独立法人。在这种销售式租赁中，租赁公司作为一个融资、贸易和信用的`中介机构，自主承担租金回收的风险。通过综合的或专门的租赁公司采取融资租赁方式，配合制造商促销产品，可减少制造商应收帐款和三角债的发生，有利于分散银行风险，有利于促进商品流通。
8、抽成融资租赁：又称收益百分比融资租赁。对回笼期较长但现金流稳定且具有一定垄断性的项目，可尝试采用收益权担保、收费分成的融资租赁方式。这种融资租赁的租金不是固定的，而是由承租人的盈利状况决定，通常由承租人向出租人先支付一定的租金，租金余额按承租人营业收入的一定比例抽成。具体的比例可以灵活多变，由承租人和出租人根据实际生产状况确定。
9、风险融资租赁：出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给承租人，以获得租金和股东权益收益作为投资回报的租赁交易。在这种交易中，租金仍是出租人的主要回报，一般为全部投资的50%;其次是设备的残值回报，一般不会超过25%左右，这两项收益相对比较安全可靠。其余部分按双方约定，在一定时间内以设定的价格购买承租人的普通股权。这种业务形式为高科技、高风险产业开辟了一种吸引投资的新渠道。出租人将设备融资租赁给承租人，同时获得与设备成本相对应的股东权益，实际上是以承租人的部分股东权益作为出租人的租金的新型融资租赁形式。同时，出租人作为股东可以参与承租人的经营决策，增加了对承租人的影响。实际操作中，一般由融资租赁公司以设备价款的60%买下设备，与承租方共同组建营运治理中心，参与各项重大决策，在收回本金后仍保留项目的20-30%收益权。风险融资租赁实际上是风险投资在融资租赁业务上的创新表现，与抽成融资租赁(收益百分比融资租赁)有相同之处，但又不完全相同，其差别在于风险融资租赁中存在的一种质的转换：债权转股权，与此相对应借贷资本转为权益资本。
10、结构式参与融资租赁：由注资、还租、回报3个阶段构成。其中注资阶段资金注入的 *** 与常规融资租赁资金注入 *** 无异;还租阶段是将项目现金流量按一定比例在出租人和承租人之间分配，例如70%分配给出租人，用于还租，30%由承租人留用。回报阶段是指在租赁成本全部冲减完以后，出租人享有一定年限的资金回报，回报率按现金流量的比例提取。回报阶段结束，租赁物件的所有权由出租人转移到承租人，整个项目融资租赁结束。结构式参与融资租赁和我们熟知的BOT方式有异曲同工之妙。
11、捆绑式融资租赁：又称三三融资租赁。三三融资租赁是指承租人的首付金(保证金)不低于租赁标的价款的30%，厂商在交付设备时所得货款不是全额，大体上是30%左右，余款在不长于租期一半的时间内分批支付，而租赁公司的融资强度差不多30%即可。这样，厂商、出租方、承租人各承担一定风险，命运和利益“捆绑”在一起，以改变以往那种所有风险由出租人一方独担的局面。
融资租赁的优势
1、对企业的好处
(1)拓宽融资渠道、操作快捷
融资租赁通过“融物”方式实现“融资”目的。对于企业而言则提供了一条新的融资途径，拓宽了企业融资渠道。银行贷款的特点是门槛较高、审查严格、程序较长、手续较繁、额度有限，特别对于一些新设立企业、中小企业由于信用状况较差，很难获得银行贷款资金支持。而融资信用审核手续简便、操作快捷，资金能很快到位。
(2)资金使用灵活
较之于其他融资方式，采用租赁融资对提供给企业的资金监管较为宽松，有利于企业进行灵活的资金安排(主要体现在售后回租交易中，由于是通过出售资产取得的资金，企业可以自由使用该资金)。
(3)不占用企业授信额度
企业通过商务部融资租赁试点租赁企业获得的资金不会计入人行征信系统，不占用企业在银行授信额度，有利于企业通过租赁公司融资平台与银行开展全方位、深层次的创新合作。
(4)提高企业经营灵活性
经营性租赁具有租赁方式灵活，可随时退租的特点，企业选择这种方式引进固定资产，可以在市场条件好的时候迅速扩大生产规模，在市场萎缩时灵活退出，有利于提高企业经营的灵活性。
(5)改善财务报表
与银行贷款或外国 *** 贷款方式不同，融资租赁属于表外融资，融资租赁的租金不体现在财务报表的负债项目中，融资租赁的租金在财务管理中可以税前列支。承租人采用融资租赁方式租入固定资产时，一般可获得3～5年的中长期融资，相比采用银行流动资金贷款或短期商业信用而言，既能改善流动比率、速动比率等短期偿债能力指标，也可以相对降低承租人资产负债率(保留或提高承租人的融资能力)、提高资产收益率指标等。
(6)回避政策性、市场性限制
很多单位在购置固定资产时存在不同方面的政策限制，有些来自监管部门，有些来自总部内部管理制度的控制，有些来自市场信息披露等运作的障碍。如各类银行、信用社、国家资产管理公司、保险公司、上市公司、集团分公司等采用融资租赁业务，可以有效的回避这些限制。
(7)加速折旧，具有节税功能
根据财政部、国家税务总局有关文件规定，“企业技术改造采取融资租赁方式租入的机器设各，折旧年限可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定，但最短
折旧年限不短于三年”，间接地起到了加速折旧的作用。企业可以按照最有利的原则，尽快折旧，把折旧费用打入成本。与税后还贷相比，显然对企业有利。
(8)到期还本负担较轻
银行贷款一般是采用整笔贷出，整笔归还。而租赁公司却可以根据每个企业的资金实力、销售季节性等具体情况，为企业定做灵活的还款安排，例如延期支付，递增和递减支付等，使承租人能够根据自己的企业状况定制付款额。
2、对银行的好处
(1)风险防火墙
一般而言，租赁公司是租赁物件的法定所有权人，这样就形成了一定的风险隔离，若出现承租人破产的情况出租人可直接收回和处置租赁物。同时，在租赁结构设计上，租赁公司也会采用相应的外部增信手段对租赁项目进行增信，以控制风险。
(2)为优质客户提供更大规模的资金支持
银行由于受到单一客户集中度的限制，对其优质客户的授信也受到一定的限制，通过租赁公司作为贷款主体，能够给优质客户提供更多的资金支持。
(3)增加银行中间业务
通过发行理财产品融资、应收账款保理、利率掉期等形式可增加银行中间业务收入。
3、对 *** (平台公司)的好处
(1)拓宽融资渠道
可通过租赁开辟新的融资渠道，且租赁资金使用灵活，可以充当资本金使用，这样对于 *** 筹集基础设施建设项目资本金(在基础设施建设项目中必需有一定比例的资本金才能够获得银行贷款支持)有突出的贡献。
(2)盘活固定资产，提高财政资金使用效率
通过售后回租模式，盘活 *** 已投入固定资产(管网、大楼等)，释放 *** 前期投入资金，能够使 *** 有更多的资金进行固定资产再投资。同时通过租赁的财务杠杆作用，带来投资乘数效应。
(3)改善财务报表
(4)回避政策性、市场性限制
(5)加速折旧，具有节税功能
(6)到期还本负担较轻
融资租赁业务特点
与传统租赁的区别
融资租赁和传统租赁一个本质的区别就是：传统租赁以承租人租赁使用物件的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式，是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式，由于它适应了现代经济发展的要求，所以在20世纪60～70年代迅速在全世界发展起来，当今已成为企业更新设备的主要融资手段之一，被誉为“朝阳产业”。我国20世纪80年代初引进这种业务方式后，二十多年来也得到迅速发展，但比起发达国家来，租赁的优势还远未发挥出来，市场潜力很大。
与分期付款的区别
(1)分期付款是一种买卖交易，买者不仅获得了所交易物品的使用权，而且获得了物品的所有权。而融资租赁则是一种租赁行为，尽管承租人实际上承担了由租赁物引起的成本与风险，但从法律上讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。
(2)融资租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。融资租赁中租赁物所有权属出租人所有，租赁物作为长期应收款;承租方计入固定资产，进行计提折旧。分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产负债表并由买方负责摊提折旧。
(3)上面两条导致两者在税务待遇上也有区别。融资租赁中的出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款交易中则是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，买者还能将所花费的利息成本从应纳税收入中扣除，此外，购买某些固定资产在某些西方国家还能享受投资免税优惠。
(4)在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。因此，同样的物品采用融资租赁方式较采用分期付款方式所获得的信贷期限要长。
(5)分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的—部分;而融资租赁则是一种全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、保险、安装等附加费用都提供资金融通。虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付一定的保证金，但这笔费用一般较分期付款交易所需的即期付款额要少得多(例如在进出口贸易中买方至少需现款支付15%的贷款)。因此，同样一件物品，采用融资租赁方式提供的信贷总额一般比分期付款交易方式所能够提供的要大。
(6)融资租赁与分期付款交易在付款时间上也有差别。后者一般在每期期末，通常在分期付款之前还有一宽限期，融资租赁一般没有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。
(7)融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人一般不能对租赁物任意处理，需办理交换手续或购买等手续。而分期付款交易的买者在规定的分期付款后即拥有了所交易物品，可任意处理之。
(8)融资租赁的对象一般是寿命较长、价值较高的物品，如机械设备等。
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融资性贸易的7大交易模式
融资性贸易的7大交易模式
融资性贸易以融资为目的，当企业缺乏足够的资信，无法从银行获得资金时，通过与第三方联合，借用第三方的良好银行信用，凭借与目标客户签订贸易合同，取得银行融资，获得融资后再与第三方分成。
买卖型融资性贸易
买卖合同是所有有偿合同的基础，也是融资性贸易案件最常见的法律关系种类。与增信型融资性贸易不同，在买卖型融资性贸易当中，资金方直接为融资企业提供资金。
从涉及主体来看，买卖合同法律关系最少包括两方当事人，即出卖人和买受人，如果存在第三人履行或者向第三人履行的情形，则涉及主体有可能随之增加。融资性贸易通常表现为一系列买卖合同构成的贸易链条，买卖型融资性贸易主要有以下几种形式：
一、托盘买卖贸易形式
托盘贸易是指托盘方与买卖双方企业分别签订采购合同，利用账期，为卖方提供融资的贸易形式。托盘贸易通常会发生真实的货物流转，但是提供资金一方并不直接参与货物流转的过程。在托盘贸易中，如果企业作为实际出货方与托盘方订立合同，再由托盘方将货物转售给实际用货方，则企业虽未直接参与融资，但可能受到融资风险波及;如果企业作为托盘方直接联系实际出货方和实际用货方，则有可能面对既不能根据与下游卖方的合同要求给付货款，又不能根据与上游卖方合同要求交付货物的尴尬局面。
与循环贸易不同。托盘贸易中存在真实的货物流转。也就是存在真实的卖方和买方。托盘方的介入。可以使真实买方取得一个支付货款的差期。而托盘方从中收取一定的资金使用费
二、循环买卖贸易形式
循环贸易是通过相同企业，或者关联企业之间签订内容相同的多份买卖合同，形成一个闭合的货物流转回路，帮助融资方取得资金在一定时间内的使用权，同时无需发生实际的货物流转。
在典型的循环贸易法律关系中，其中A、B、C、D四公司间分别订立货物买卖合同，履行方式为一方支付货款、一方交付货权凭证。货权凭证最初由A公司提供，并最终流向A公司。在整个交易过程中，A公司并不需要实际交付货物，而取得了货款在一定期间内的使用权。随着中间环节的增加，或者货权凭证最终流向合同的关联企业而非直接流向A公司等因素的出现，循环贸易的交易结构可以变得更加复杂。
三、委托采购(销售)形式
委托采购形式，是指提供资金的企业接受融资方委托，代为采购货物;提供资金的企业将收购、保管、销售三环节全部交给融资企业完成，或将其中两个环节交由融资企业的关联方客户完成，企业不直接有效控制货权的委托性业务，无法有效控制货权的转委托业务。此类贸易一旦发生纠纷，法院首先要确定的是，案涉各方当事人的真实意思表示，是建立委托法律关系还是买卖法律关系，并由此认定合同的性质和效力。
委托采购(销售)形式的结构与托盘买卖非常相似，所不同之处就是以委托法律关系取代了买卖法律关系。
增信型融资性贸易
在买卖型融资性贸易(循环买卖、托盘买卖、委托采购(销售))这些贸易形式中，提供融资企业都需要通过贸易将自有资金转移给融资企业。但是在许多其他融资性贸易形式中，提供融资企业只是以贸易形式为融资企业增信，使其能够更顺利的获取金融机构融资，其称为"增信型融资性贸易"，主要包括以下类型：
四、质押监管贸易形式
质押监管贸易，是指监管方根据质权人委托对质物进行监管，如质物在监管期间灭失或强行出库，由监管方向质权人赔偿损失的贸易形式。
质押监管贸易是一种融合了委托和仓储保管等多重法律关系的贸易形式，其中融资企业就是质押人，通常是贸易关系的发起人;监管人就是提供融资增信的企业;质权人通常为金融机构。
在许多情况下，融资企业虽然拥有可供质押的财产，但是由于该财产并非不动产等较易被金融机构接受的类型，因此还是难以获得金融机构融资。这时候，融资企业引入有实力的质押监管企业，与金融机构共同签订质押监管协议，其实质相当于质押监管企业就融资企业贷款提供保证，从而实现增信目的。
质押监管贸易包含三重法律关系：
一是A公司与银行间的.贷款法律关系;
二是A公司与银行间的质押法律关系;
三是银行与B公司间的质物保管法律关系。
在此交易结构中，B公司形式上提供质物保管服务，实际是为A公司的融资行为提供担保，这也是融资性贸易的一种主要形式。其法律风险在于，如果B公司不能实际占有控制质物，或者质物根本不存在，则B公司需要在A公司无力偿还贷款时，向银行承担赔偿责任。
质押监管贸易是一种融资企业、物流企业,金融机构通过设计的业务模式，有助于实现多方共赢。从质权人角度，由于其缺乏对贸易、仓储行业的了解，直接占有质物的成本和风险均较大，将质物监管委托给专业的物流企业相当于用较低的成本设立防火墙。从物流企业角度,委托质物监管既有利于业务开拓，也可以增加其与融资企业间的粘度。同时，由于物流企业实际控制质物，也对贸易链有较深了解，因此也较有能力控制风险。从融资企业角度，通过开展质物监管服务贸易，实质上获得物流企业的増信，有助于其取得金融机构融资。
但需要注意的是，目前有许多企业以拓展金融物流、质押监管等新兴业务名义，利用新兴业务监管制度不健全，通过业务从银行套取资金。在此类案件中，法院会根据合同约定及实际履行情况，确定案涉当事人之间是委托监管法律关系，还是仓储保管法律关系。
五、仓储保管贸易形式
仓储保管贸易是结合了买卖和仓储保管双重法律关系的融资性贸易形式。在这种形式中，通常存在双重贸易性融资：
一是货权人通过买卖形式为融资企业提供资金;
二是仓储保管人通过仓储保管形式为融资企业提供增信。
仓储保管贸易与质押监管贸易在法律关系上极为相似，只是货权人取代了金融机构的位置，而货权人与融资企业之间法律关系的性质也从借款转化成了买卖。在仓储保管法律关系及与其关联的买卖法律关系中，交付通常体现以货权凭证而非实物的流转。
六、保兑仓形式
保兑仓是指以银行信用为载体，以银行承兑汇票为结算工具，由银行控制货权，卖方受托保管货物并对承兑汇票保证金以外金额部分由卖方以货物回购作为担保措施，由银行向卖方和买方提供的以银行承兑汇票的一种金融服务。
对生产商(卖方)而言，保兑仓业务的优势在于：增强经销商的销售能力，解决了产品积压问题;锁定销售渠道，在激烈的市场竞争中取得产业链竞争优势;无须向银行融资，降低了资金成本，同时也减少应收帐款的占用，保障了收款。对经销商(买方)而言，保兑仓业务解决全额购货的资金困难，买方可以通过大批量的订货获得生产商给予的优惠价格，降低销售成本。
保兑仓的法律关系为：A公司与B公司之间为一般的货物买卖法律关系，B公司以承兑汇票形式支付货款，A公司以仓单等货权凭证方式交付货物。B公司与银行间为票据法律关系,银行为B公司的汇票进行承兑，B公司向银行支付票据金额。保兑仓交易结构的特点在于，A公司向承兑银行提供回购承诺，从而增加B公司的信用，以方便其获取银行承兑。
保兑仓是一种合法的交易结构，但是经常被利用而成为融资性贸易的主要模式之一。主要方式是，A公司与B公司虚构交易，A公司在取得货款后，以退货等名义将货款返给B公司，从而帮助B公司实现融资目的。
七、保理形式
保理,是指卖方将其现在或将来的基于其与买方订立的货物销售或服务合同所产生的应收账款 *** 给保理商(提供保理服务的金融机构)，由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售账户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务的综合金融服务方式。它是商业贸易中以托收、赊账方式结算货款时，卖方为了强化应收账款管理、增强流动性而采用的一种委托第三者(保理商)管理应收账款的做法。
在保理法律关系中，A公司、B公司及银行间，存在两种法律关系：
一是A公司与B公司间的货物买卖法律关系;
二是A公司与银行间的应收账款 *** 法律关系。
保理也是一种合法的业务模式，但是如果A公司与B公司间没有真实的货物买卖关系，则会演变成一种违法的融资性贸易。而在此类融资性贸易纠纷中，除合同效力问题外，经常会发生管辖权争议，而争议的核心则是，是否应当突破借款法律关系的相对性，使其对债务人产生约束力。
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win10电脑防火墙怎么设置在哪
win10电脑防火墙设置 *** 如下：
1、在Windows10系统桌面，点击左下角的徽标按钮，然后在弹出菜单中选择“设置”菜单项
2、在打开的“设置”窗口中，点击“ *** 和Internet”图标，打开 *** 设置窗口
3、在打开的 *** 和Internet设置窗口，点击左侧的“以太网”项目
4、然后在右向下拉动滚动条，找到“Windows防火墙”一项，点击该项打开“Windows防火墙”设置窗口
5、在打开的Windows防火墙设置窗口中，点击左侧的“启用或关闭Windows防火墙”快捷链接
6、在打开的自定义各类 *** 的设置窗口中，分别选择“专用 *** 设置”与“公用 *** 设置”项的“关闭Windows防火墙”前的单选框，最后点击“确定”按钮
7、这时在系统右下角会弹出“启用Windows防火墙”的提示信息，这时Windows防火墙已关闭了。
房地产开发商融资的途径和方式
一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国 *** 特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国之一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津之一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产 *** 资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的 *** 需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前 *** 的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
拓展资料：
从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。
参考资料：融资-百度百科
怎么关闭自己电脑的防火墙
两种关闭电脑防火墙 *** ：
*** 一：关闭电脑自带防火墙。
1、首先来介绍下windows系统自带的防火墙如何关闭，我们首先打开控制面板，如下图所示：
2、打开控制面板后可以看到下面的信息，然后找到安全中心。
3、打开安全中心之后，就可以看到防火墙，这时候点击管理安全设置下面的Windows防火墙，如下图所示：
4、将弹出框中的选项，关闭windows防火墙功能关闭就行了，关闭了这个功能之后，安装软件和运行程序就不会提示危险信息了。
*** 二:通过services服务关闭
1、首先打开电脑中的服务，可以直接在cmd命令行中打开服务，只要输入services.msc即可，如下图所示：
2、然后找到Windows firewall,也就是windows系统的防火墙，如下图所示：
3、打开服务后，直接将防火墙的服务程序禁止即可，如下图所示：
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我给你个线索，你查看下他们的做法。苏州 *** 网上也有具体的办法。
主要做法
1、 *** 投资项目的融资方式。苏州市通过制定《苏州市市级 *** 投资项目融资管理办法》，把苏州城市建设投资发展有限公司、苏州市土地储备中心等市 *** 批准设立的投融资主体，为 *** 投资项目筹集建设资金，有效地降低了财政的融资风险。
2、 *** 投资项目的变更管理。苏州市于本年印发了《苏州市 *** 投资建设项目工程变更备案管理暂行办法》，根据不同的项目类型和不同的合同金额，分别制定具体的操作办法，同时，将工程变更的备案情况纳入机关效能建设的考核范围，进一步加强了建设项目工程变更管理。
3、代建制的管理模式。苏州市的代建制分两种形式进行：一种是指定代建单位，即 *** 直接委托国有企业作为代单位；另一种是市场化运作，通过公开招投标的方式选择代建单位。根据项目的模式，对符合条件的代建单位实行公开招标。
（二）学习体会
1、创新融资手段，积极筹集建设资金。我市的建设项目融资主要依靠学校、医院等单位，但是，有些学校和医院已进行多次融资，如果再继续向银行融资，融资的难度也会越来越大。因此，我们可以借鉴苏州市市级 *** 投资项目融资管理方式，积极探索由 *** 领导下的专业公司以企业举债的建设形式，通过向金融机构借贷和吸引社会资金等多种办法，进一步完善融资体系，拓宽融资渠道，创新融资手段，将融资主体前移，构建财政防火墙，努力降低财政的融资风险。