房地产行业的几种融资类型
下面，我们抛开房企的经营性负债不说，一起来看看他的金融负债到底有哪些类型。
一、土地款保证金融资
土地款保证金融资，在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”，也就是说，在土地款保证金缴纳之前，就已经引进融资机构。那么，他具体怎么操作地呢？
一般来说，就是通过股加债的融资模式，即开发商和融资机构成立一个平台公司（SPV），一般来说在这个平台公司，开发商持股51%，融资机构持股49%，然后，金融机构的资金通过平台公司用于缴纳土地保证金。
如果土地保证金需要使用美金支付（当地 *** 引入外资需要），则由外资机构在境内设立之一个平台公司（SPV）公司，再由这个平台公司和开发商设立第二个平台公司（拍地公司），其中，之一个平台公司持股49%，开发商持股51%，然后美金通过之一个平台公司注入到第二个平台公司，并用于支付土地保证金。
另外一些地产公司直接要求他的总包单位替他缴纳土地保证金，作为总包单位承包工程的条件，操作模式和上述路径一致。土地款保证金融资一般能融到50%-70%资金，如果总包单位垫付，甚至可达100%。
土地款保证金融资更大的问题就是土地抵押的问题，在这个阶段，因为土地证还没有办出来而无法进行抵押，但是开发商会拿其它土地进行抵押。
二、土地款、前期费用和部分建安资金融资
一般来说，拿到预售许可证前，开发商的投入是净投入的，这个时候，开发商的投入会达到资金峰值。
土地款、前期费用和部分建安资金的融资俗称“前端融资”，和土地款保证金的融资模式基本一致，也是金融机构通过股加债的模式进来，然后在开发贷款下来后，再进行替换或者到期还款。
土地款、前期费用和部分建安资金的融资，一般也能融到以土地款或者资金峰值为基数的50%-70%的资金，利率大概在年化13%左右，比土地保证金融资略成本微低一点（大概年化15%-18%）。
这是前50前的房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企，土地款、前期费用和部分建安融资的利息，有的高达20%多。
三、开发贷融资
开发贷融资基本上要求满足“432”条件，这里的“4”即四证齐全（土地证、用地证、工规证和施工证）、“3”即开发投入要达到总投入的30%，“2”即二级资质。
开发贷一般由四大商业银行进行贷款，当然一些城乡行也能进行开发贷，但是额度不高。四大行在房企资信良好的情况下，也愿意和房企合作，不仅是因为房企有土地进行抵押，更为重要的原因是，开发贷银行还想接房企的按揭业务。
开发贷融资的利息要比超前端融资和前端融资的利息低很多，一般为5%-8%左右。因此，很多开发商在获取开发贷后，会用开发贷的资金去偿还超前端融资和前端融资，即用低成本资金去置换高成本资金。
开发贷融资一般为项目总投资的50%-60%。
四、供应链融资
供应链融资即以房企上游的总包单位或者材料供应商为主体，以应付未付的工程款、材料款为基础资产而进行的融资，该类融资由房企提供土地抵押和股权质押，甚至一些融资机构还需要房企实际控制人提供连带担保责任保证。
房企上游的总包单位或者材料供应商融到资金后，再通过投资款、合作款、缴纳诚意金、借款等形式将融资资金支付给房企。
供应链融资的利息跟前端融资的利息差不多，年化13%左右，额度为基础资产的50%-60%。
五、尾盘融资
尾盘融资有两种类型，一种预售后交付前的尾盘融资，另一种是交付后进行的尾盘融资。
这种融资模式以未售的商品房作为基础资产进行的融资，它有效地满足了开发商快速回笼销售资金的需求。
尾盘融资的融资成本年化13%左右，跟前端融资、供应链融资差不多，额度就要看未售的商品房的价值了，一般为未售的商品房的60%左右。
六、其它融资
其它融资还有销售尾款资产证券化融资、物业租金资产证券化融资等等。
当然上述的各种房企融资，基本上是通过信托、基金、保理等通道进入房企中。在“三道红线”出台前，上述融资大部分以“股+债”或者“债”形式出现；在“三道红线”出台后，很多房企忙于降负债，因此，大概率会将这些资金以“纯股、股+债”或者“明股实债”的形式出现，进一步加大经营性融资。
因各种资金以各种通道各种形式进入房企，因此，进一步推高了房企的负债。
房地产企业一般融资方式有哪些
【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中之一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值更高的内房企。据2017年11
房地产基金10强是哪几家？更好是2018年最新的，国家权威排名的
1、中国恒大集团，十大房地产开发商之一，中国精品地产的领先者；
2、万科企业股份有限公司，国内大型专业住宅开发企业，上市公司；
3、碧桂园控股有限公司，房地产行业大盘开发模式的倡导者；
4、绿地控股集团有限公司，以房地产为主业的国有控股特大型企业集团；
5、保利房地产（集团）股份有限公司，成立于1992年，国家一级房地产开发资质企业；
6、中国海外发展有限公司，中国建筑工程总公司在香港的控股子公司，荣获多项殊荣；
7、大连万达商业地产股份有限公司，万达商业是全球规模大的商业地产企业；
8、融创中国控股有限公司，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型；
9、华夏幸福基业股份有限公司，是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产规模超1860亿元；
10、龙湖地产有限公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
以上内容参考;百瑞地产网
房地产企业融资 ***
房地产企业的融资方式有以下几种：
融资性售后回租：房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物
业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。
国境外融资：国境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。
银行贷款：商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型
的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。
股票融资：股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直
接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
债券融资：房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格
的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。
房地产信托：在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发
行日益增多。
当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。
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目前房地产企业的融资方式有哪些？
房地产企业融资方式
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
房地产融资方式有哪些
房地产开发楼盘是需要大量的资金的，所以现在大部分楼盘都是先预售，筹集资金后再开始建造，否则就需要通过融资才能筹集资金了，那房地产融资方式有哪些呢？下面就随小编一起来简单了解看看吧。
1、上市融资
基本上所有的企业通过上市这一途径都可以很快融集到大量的资本，房地产企业同样可以通过上市来筹资，而且通过这种方式融到的资金是可以充当注册资本来永久使用的，而且还款期限没有规定，只有企业没破产，就一直都在。
2、房地产债券融资
不少房地产企业会通过发债来融资，不过这种方式对企业的要求高，一般是大型房地产企业才会去涉足的，而且现行状况下其债券市场在运作方面并完善，还存在一些缺陷，所以选择的企业较少。
3、并购融资
由于国家对楼市发布新政、实施调控，导致房地产市场出现较大反差，很多旗下有土地资源的小房地产企业因缺少开发资金有筹钱无门，从未项目开始停建、缓建，若是不继续开发的话，土地是会被收回的。而另一些手中拥有雄厚资金的大房地产企业因为没有土地资源而不能开展项目，这时候大型房地产企业就会收购一些有土地资源的中小型房地产企业，从而得到优质地产项目实现扩张。
编辑小结：以上就是关于房地产融资方式有哪些的介绍，房地产融资有上市融资、海外基金、联合开发、并购、房地产投资信托、房地产债券、项目融资、开发商贴息委托贷款、短期融资券、融资租赁等途径和方式来融资。希望小编分享的内容能给大家一些参考，如果您想了解更多相关知识，可以关注我们齐家网资讯。