地产重组并购最受益的公司是哪些
近期市场唯二的热点板块，一个是地产，另一个是央企。地产在“第二支箭”实施后，多家公司获得百亿以上授信，流动性大为缓解，成为市场调整过程中少数上涨的板块。 *** 主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系”，建筑、地产等板块再度拉升。
28日晚， *** 传出重磅消息，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$ ，火速出一文，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法。
一、央企/国企地产公司经营韧性强。
在多轮调控政策下，房地产行业已先于季节来到“三九”。统计局数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点。

其他如房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售额等关键指标全面哑火。

中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化。央企/国企地产公司排名整体前移，保利、中海、华润均跻身TOP 5，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。
大悦城上半年完成签约金额 285 亿元，较上年同期减少 21%，优于地产同期大盘表现。克而瑞操盘金额榜较 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位。大悦城业绩表现能够优于地产大盘，主要是因为背靠中粮集团，现金流的优势更大。
二、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流。
房价上涨周期，开发商拿地=业绩的保障，随着地产黄金周期已过，房企拍地的热情明显降温。今年上半年，民企地产公司因现金流短缺，既不敢拿地，又缺钱周转，项目交付率较差，股债双杀事件频现。地产行业的“确定性”已由拿地转为现金流，央企/国企公司通常没有类似的问题。
以大悦城为例，在银行融资渠道，大悦城年初与招商银行、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同，囊括了固定资产贷款、并购贷款、债券多种融资形式。
非银行渠道授信方面，年内，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率。
票据方面，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债。2022 年上半年，大悦城借款平均成本 4.84%，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑。

9月6日，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》。共11家内房股平均融资成本低于4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$ 融资成本3.9%，排名第十。

大悦城与保利、金地、绿地等房企相比，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告”中，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10。
三、大悦城轻重并举，助力地方经济发展。
除了背靠央企融资的天然优势外，大悦城合理调配轻、重资产，现金流始终保持稳健。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售，但公司物业打法的变化是更值得关注的。
相信众多投资人已经发现，区位优势越明显、综合体设施越齐全、规模越大、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。
去年起，大悦城开始输出轻资产商业项目。2021年，天津、昆明、鞍山、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营。 年内，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城项目。明年年底前，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目。
今年，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：
（一）突出独店，做差异化竞争。
沈阳大悦城E馆处于待开业状态，已经签约的“HERTU”、“八分之五”、“香蕉男士”、“原料库”等品牌均是本地此前没有的。11月25日开业的绍兴国金大悦城中，首进品牌高达45%。大悦城商业今年注重新品牌的引进，与同区域项目进行差异化竞争。
（二）注重场景运营，打造差异化活力街区。
除周边配套外，大悦城商业项目着重做了内部场景运营。一些已经开业的大悦城具备展厅、户外广场、文创剧场、创意空间、红人馆等不同景观，消费者在购物的同时可兼具放松。本次卡塔尔世界杯期间，部分大悦城还有世界杯联名主题活动。
（三）增强消费者粘性和转化率。
年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式，吸引消费者来到大悦城，完成引流、获客、沉淀的转化
以我们沈阳大悦城为例，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动，适用于商场内10多家餐饮门店，起到了 *** 居民消费、拉动区域经济的作用。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动。
大悦城通过“悦购券、悦直播、悦市集”集话题、品牌、商圈、场景于一体的打法，全国多个大悦城客流人次、销售额、单日新增会员数量在年内创出新高。
（四）大悦城物业出租率仍有提升空间。
今年上半年，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93%、写字楼90%）。

在大悦城采用新打法后，即使在疫情影响下，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%。
上半年，受央企物业减租政策影响， 大悦城1-6 月租赁收入减少 6.8亿元，归母净利润减少 2.56亿元。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强。随着更多地区大悦城“焕新升级”，商业出租率还有进一步提升的空间。
（五）住宅地产保持稳健。
住宅地产方面，大悦城上半年获取7宗地块，土地面积24万平方米，计容建筑面积41万平方米，土地款总额 77 亿元，平均楼面价为 18776 元/平方米。

截止6月末，公司土地储备主要分布于长三角、长江中游、 粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 2165 亿元。
除减租外，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值。近期，国内陆续发布了支持刚需、换购退税、首套公积金利率下调、保交楼贷款发放、“地产16条”等政策，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能。大悦城近两年拿地成本已有明显下降，存货减值不具有持续性。
三、在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等央企地产公司是先锋军。
《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设，支持通过吸收合并、资产重组、跨市场运作等方式盘活，或通过无偿划转、股权 *** 等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域。
11月28日， *** 表示，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务。可以做“同行业、上下游”的整合，不能用于拿地拍地、开发新楼盘（简称地产“新五条”）。政策同时提到了“保交楼、保民生”、棚户区改造、旧改。年内，大悦城升级“悦品牌”，以“悦见生活之美”为核心理念，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中，关于“推进完整社区、活力街区建设”的要求。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优，预计将最受益于“新五条”。
从股价表现来看，尽管年内三大指数齐下跌，港股地产板块卧倒一片，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆势上涨，国企地产公司华发还创出了历史新高。
中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，与多地 *** 签署了合作框架协议。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位。

*** 同时表示，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资，这对港股大悦城地产来说，亦是重磅利好。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积 239 万平方米，单个项目面积约15万方。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半，仅有领展房托的零头，估值修复的空间非常大。
另外一个大家都没注意到的细节是，“央企现代能源”、“央企科技引领”、“央企股东回报”等“1+N”系列央企指数正在陆续发布，与“不照搬海外发展经验”、“中国特色的估值体系”前后呼应。

上周末，统计局发布的1-10月经济数据显示，四大类企业中，国企营收增速更高，也是唯一净利润同比正增长的。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。
随着“1+N”央企指数的扩围，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期，未来机构持仓央企股权比例会提升，大悦城等央企优质公司也会间接受益。
中国十大房地产公司排名
导语：房地产产业一直在我国长盛不衰，这使得房地产产业成为一个热度比较高，竞争颇为激烈的产业。在我国，庞大的房地产公司林立，但是，有哪些房地产公司能够成为中国房地产业的“龙头老大”呢?这样的公司还是不多的。下面的这篇文章来为大家揭晓中国十大房地产公司的排名。
根据2015年最新的房地产产业的销售额以及过去数年里这些公司的实力对比，我们来做一个综合排名，排出现在最强盛的十大房地产公司。
首先，排在之一位的是万科地产。万科地产是目前更大的专业住宅开发企业之一。经过二十多年的发展，万科集团的业务已经扩大到长三角、珠三角、环渤海三大城市群和中西部53座大中城市，覆盖区域极广，年销售住宅面积平均在6万套以上，是中国房地产产业当之无愧的龙头老大。
紧跟万科地产之后的便是赫赫有名的恒大地产。恒大集团在我国可是鼎鼎大名的集团，它的业务范围覆盖民生住宅、文化旅游、乳业等各大领域，总资产达到4660亿，距离世界五百强企业仅有一线之差。而恒大地产则覆盖全国各大中城市，规模宏大，实力雄厚。
排在第三位的是绿地集团。绿地集团是当今中国唯一一家以房地产产业为主、跻身世界五百强企业的公司。根据2014年的《财富》排行榜，绿地集团目前处于世界五百强企业的第269位，它已经覆盖了全国各地的主要省市区，是一个规模巨大的全国性大集团。
第四名，保利地产。保利地产是中国大型的国有房地产企业，成立于1992年。总资产达到2000亿，品牌价值达到100亿元，成为我国房地产业的领导品牌。
第五名，中海地产。中海地产是香港中国海外集团有限公司的下属公司，总资产达到1800亿元，在北方各大城市、南方大多数城市皆有开发。规模较大，实力非常雄厚。
第六名，万达集团。大连万达集团股份有限公司成立于1988年，经过数十年的打拼，已经形成商业地产、高级酒店等核心产业。万达集团的房地产产业主要在商业用地上。
第七名，碧桂园。广东碧桂园集团是中国房地产的十强企业，在界内荣获过“中国驰名商标”的称号，总资产达到1500亿元，实力雄厚。
第八名，华润置地。华润置地有限公司是华润集团旗下的房地产公司，也是中国内地更具实力的综合型地产开发商。之所以会排到第八名，是因为华润置地的发展已经过了鼎盛期。不过华润置地公司依然实力强劲，在中国具有强大的影响力。
第九名，世茂房地产。世茂房地产是中国房地产界领袖企业，由于世茂房地产公司成立时间较短，所以，世茂房地产公司是一个处于发展中的企业，发展的潜力极大。
第十名，华夏幸福集团。华夏幸福集团是中国较大的房地产产开发商，在城乡一体化建设中，华夏幸福集团始终扮演着重要的角色。因此，它是中国房地产业当之无愧的大亨。
2016中国房企百强揭晓 前三强格局变“万中绿”
每年都不失约的中国房地产上市公司测评研究成果，又在这个5月，如期与翘首企盼着它的社会各界见面了。
变化的是每年的市场态势和百强排名，不变的是中国房地产业协会、对报告和榜单的公正立场、严谨态度和客观评述。
管中窥豹、一叶知秋。始终以树立行业标杆、引行业向纵深发展，提升整个房地产业专业化水平为己任的中国上市房企测评活动，5月26日在香港发布了《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单，从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等九大方面详细分析了在去年市场条件下，各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。
上市房企排名再度印证“马太效应”
从榜单来看，万科再度登顶，这已是其在榜首位置的第九年。2015年对万科来说无疑是险象环生的一年。万宝之争的一波三折、升级发酵使得万科A股长时间停牌，对于万科与宝能背景和计划的猜测更是从未停息。但得益于国际化的组织架构、人性化的治理 *** 以及管理层的积极争斗和冷静应对，万科仍在风雨飘摇中屹立不倒。报告数据显示：过去一年，万科房地产开发业务的主要产品为商品住宅以及其他与城市配套相关的消费地产和产业地产。年内，万科持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长，全年实现销售金额2614.7亿元，销售面积2067.1万平方米，同比分别增长20.7%和14.3%，在全国的市场占有率上升至3.00%。
中国海外发展尽管去年其因人事问题而数度被业内质疑，但其充分发挥了品牌优势，准确判断出市场变化，凭借灵活创新的营销策略，2015年销售金额再创历史新高，并以超额6.3亿元的佳绩，完成了于去年年中调高至港元1800亿元的年度目标，对应销售面积也相当可观——达1260万平方米。因此，其以雄厚实力仅次于万科排在第二。
以房地产为主业，以“大基建、大金融、大消费”三轮驱动的绿地集团可谓一日千里，上市仅九个月就直升季军宝座。究其愿意，是绿地的重点投入全部围绕经济发展、人口导入、产业发展等核心要素，并聚焦一线城市和优质二线城市。同时加大住宅和以住宅为主体的混合项目的比重，强化品牌营销体系标准化，积极打造“理想家”、“百年宅”住宅品牌定位及推广体系。2015年，其实现销售金额2301亿元，销售面积2176万平方米。
前十强中的其余七家房企按先后排序分别是恒大地产、万达商业、保利地产、华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福。强者恒强的马太效应颠扑不破。
此外，凭借先进的技术、持续的创新、优质的产品与一体化服务，部分房地产供应链上市公司的表现也愈发优秀，品牌影响力日益扩大。例如厨电高端品牌老板电器、主营建筑防水业务的东方雨虹、凯伦建材、建筑装饰领域的全筑股份、金龙腾，都成为各自领域的佼佼者。
2016中国房地产上市公司综合实力榜（前10强）
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此文转自：中房网
附1：测评报告精彩解读
榜单：万科九年蝉联榜首
榜单显示，万科九年来蝉联榜首，中国海外发展和绿地控股位居三强。恒大地产、万达商业和保利地产分别居于第四到第六位，华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福分列第七至十位。
表现：板块震荡估值回调
总体来看，在房地产宽松政策和市场强预期的作用下，上市房企表现整体强于大盘。年内，虽然房地产上市企业迎来估值修复性回升，资本市场对于房企的盈利能力和资产质量仍持保留态度。行业内盈利空间进一步受到挤压，房企估值水平亦有所下滑。
运营：资产规模大幅增长
2015年，上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点，都有所回升，净资产均值增速也基本保持平稳。
风险：杠杆水平有所抬升
2015年，房地产行业负债水平保持高位运行。净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23个百分点，再创新高。一方面，高企的长期负债水 *** 映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善，另一方面，由于年内销售回暖带动了现金流的改善，短期内企业业绩保障度有所提升。
盈利：净利润率未见好转
2015年，上市房企盈利能力值指标仍延续了上升势头，但效率指标依然处于下滑态势。具体来看，绝对量方面，上市房企净利润均值为15.94亿元，同比增长6.14%，增幅较上年下降3.62个百分点。比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，仍处于自2009年以来的点。
发展：两极分化程度加深
2015年，房地产上市公司收入和资产规模都有所增长，各项指标增长率较上年也有所回升。从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深。2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。
效率：库存延续承压趋势
2015年，房地产市场虽然实现了较大的销售增速，但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善，上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年，上市房企存货总额约5.88万亿元，企业存货均值约为300亿元，同比增长约25%。但另一方面，销售的回暖带动了存货周转率的回升，2015年末，上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37。
附2：测评主办方背景
中国房地产业协会
中国房地产业协会是经国家民政部批准，业务上由国家住房和城乡建设部主管，由各 地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装修装饰等企业事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织。协会以加快发展房地产业，提 高人民居住水平为宗旨，坚持为行业、企业改革发展服务，为 *** 政策服务的方针，协助 *** 加强行业管理，传达、贯彻国家的法规与方针政策，反映广大会员与企业愿望与要求，在 *** 与企业之间发挥桥梁与纽带作用。
测评成果官方发布网站：中房网
中房网（）是中国房地产业协会唯一官方网站，将“ *** 、行业、专业”三大资源进行整合，并辅以 线下活动等形式开展房地产行业权威测评、房地产专业研究咨询等业务，致力于建立中国房地产行业具有权威和有公信力的产业网站、测评体系及数据平台。
（以上回答发布于2016-05-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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房企负债率排名2021
NO.1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数之一级），评级展望“负面”。
NO.2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和更大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO.3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。
NO.4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO.5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO.6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部 *** 。
NO.7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO.8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO.9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO.10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO.11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津更大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。
NO.12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土更大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO.13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO.14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO.15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO.16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO.17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO.18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO.19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO.20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO.21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO.22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO.23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO.24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉 *** 不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO.25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在之一位。”
25家上市房企筹划再融资，更多资金支持政策或在路上
房企股权融资步伐在加快。
12月19日晚，万科A公告称，公司董事会制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。
近期，信贷、债券、股权融资“三支箭”连续落地对房企融资提供了多维支撑。据中指研究院统计，自11月28日 *** 恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。
而在上周末召开的中央经济工作会议上也提出，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
业内人士预计，下阶段将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力，2023年房企整体融资环境或将得到实质性改善。
万科拟发H股
12月19日晚，万科公告称，董事会会议审议通过《关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股(H股)方案的议案》。
公告称，公司2022年之一次临时股东大会已审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，董事会在股东大会授权范围内，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。
这是万科对此前公司之一大股东深铁集团提请议案的落实。
12月1日晚间，万科曾公告称，公司之一大股东深铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，作为临时议案提交 2022 年之一次临时股东大会审议。
授权内容主要包括：在相关期间根据市场情况和公司需要，决定以单独或同时发行、配发及/或处理万科新增A股及/或H股股份，并作出或授予可能须行使该等权力的售股建议、协议、购股权及交换或转换股份的权力;批准配发或有条件或无条件同意配发(包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份之其他证券等购股权)新股数量不得超过公司已发行的A 股/H股数量的20%。
当时万科方面回应证券时报记者称，一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。另一方面也是大股东和深圳市 *** 对万科的坚定看好和全力支持。公司将加倍努力、不负信任。
12月16日，万科召开2022年之一次临时股东大会，表决通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》两项议案。
万科总裁祝九胜表示，做股权融资是要优化资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下来，融资成本也会不断形成一个低走的趋势。
更多资金支持政策或在路上
从“之一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。
据中指研究院统计，自11月28日 *** 恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。其中A股17家进行非公开定增融资，H股8家通过配股融资，碧桂园、雅居乐、建发国际等，已经完成配股融资。资金用途多数是“保交楼、保民生”房地产项目开发，补充流动资金及偿还债务，个别用于资产重组及收并购。
值得注意的是，12月15日，中央经济工作会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。12月18日，中央财办有关负责人接受新华社等媒体记者提问时表示，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
招商证券研报认为，11月第二支箭、第三支箭连发已打通行业债权融资、股权融资渠道，且第三支箭表述“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”，中央经济工作会议表述亦直接点明满足行业合理融资需求，与前述政策相呼应。
招商证券研报指出，中央经济工作会议中“有效防范化解优质头部房企风险”提法是亮点，“改善资产负债表”或意味着金融端政策加速落地，同时部分商业模式有缺陷的出险房企或加快出清，中长期利好头部优质房企产品力提升以及份额提升。
平安证券研报也预计，部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。
海通证券研报判断，后阶段将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力。
克而瑞研究中心指出，今年前期房地产融资政策松绑的落脚点在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，房企融资环境实际改善有限，11月后逐渐转向保主体，三箭齐发支持优质房企融资，中央经济工作会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，预计2023年企业整体融资环境或将实质性改善。
暂停！暂停！全部暂停！楼市调控再升级！
小暑一声雷，倒转做重梅。
楼市小阳春之后，一直没入夏，7月4日，一声“惊雷”，楼市倒黄梅（霉），离入夏越来越远。
7月4日，规模高达3万亿，房企最重要的资金来源之一——地产信托，被监管层口头警告，按下“暂停键”！
据证券时报信托百佬汇独家消息，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
7月6日，澎湃新闻披露更多细节。
本次窗口指导的公司，目前有十家，分别是：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。
且具体涉及业务，除了证券时报所披露的以外，还有：
地产公司并购类，全部暂停；
已备案项目不影响，未备案项目一律暂停；
符合432（所谓432是指，地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）的通道类业务，全部暂停；
目前，唯独城市更新类旧改项目不再指导范围里。
7月6日，据券商中国报道，银保监会进一步作出回应，说明严控地产信托目的是：
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。
01
一声惊雷！楼市“入梅”！
书面口头，双管齐下，为了房住不炒，誓要控制地产信托。
本次银保监会“口头”指导之前，5月17日，曾经下发过一个名为《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，现在这份文件被业内称为23号文。
23号文的重点是，严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地，项目开发和补充流动资金三方面的资金来源。
本次银保监会口头指导，可以说是进一步强化和细化了23号文的精神。
书面不够，口头来凑，这地产信托到底是什么狠角色，值得监管层如此重视？
不查不知道，一查真吓一跳。
地产信托，早已是庞然大物。
截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达到3.15万亿元，同比增长15.15%。
15.15%的增速看似不大，但要知道这是5月下旬以来，地产信托被严控之后跑出的成绩。
如果再对比房地产企业今年上半年的整体融资表现来看，即便15.15%的增速，也足以让信托融资成为房企融资领域“那头风口上的猪”。
据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿，同比下降了3.6%。
一个上涨15.15%，一个下降3.6%，高下立判。
一个巴掌拍不响，地产信托能够做大做强，地产企业单相思肯定不行，还得信托公司配合，才能唱得起二人转！
由于房地产企业叫价高，肯出血，给得起高收益率（比一般的信托收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地产信托在整个信托行业长期被看做香饽饽。
据用益信托数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名 *** 信托首位。
看看红色的房地产信托，占比常年居高不下
2019年上半年， *** 信托市场一共成立8926款产品，规模9273亿。
房地产信一个品种，上半年就成立了2794款产品，总募集金额3634亿。产品占比31%，资金占比接近40%。
可以说，地产信托独领信托 *** ，是当之无愧的霸主。
说实话，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23号文下发之后的信托数据，房地产出人意料，不但异常坚挺，而且占比只增不减。
5月，金融领域信托环比下降7.42%，工业企业环比下降33.54，基础产业下降29.01%，其他领域下降28.46%。
房地产信托在5月表现如何？是唯一一个环比没有下跌的，逆势上涨2.96%。
房地产5月独舞，结果是总金额占比，突破40%，达到42.4%！
6月呢？
23号文指示传达一个半月，房地产信托占比，居然进一步提高到44.42%。
这结果，可能有点出乎监管层的意料，所以这才有了7月4日，银保监会对信托公司的窗口指导，一系列的暂停，再暂停！
02
地产信托高位“暂停” 几家欢喜几家愁
地产信托高位暂停，毫无争议，最受影响的当属房地产企业。
但，其实仔细分析，会发现，房地产企业里，受影响的程度还是有区别的，部分房企还可能会受益于地产信托新变化。
7月4日之后，地产企业里最受影响的当属部分中、小型房企。
一方面，23号文和7月4日的窗口指导，严格执行下去，原本融资渠道就狭窄的中小房企，会被进一步卡住融资咽喉；另一方面，信托机构出于指导精神和未来的风险考量，会进一步把资源集中到头部房企。
现在，信托圈里已经有风声，非50强企业不做。
其次是，对信托融资依赖性相对较强的企业。
23号文下发之后，曾经一些地产商被传暂停发债融资，尽管相关地产商纷纷表示消息不实，但从拿地表现来看，有关房企确实减少或者暂停拿地。
信托融资被限制之后，一些今年在融资上，已经加大信托融资布局的企业，比如一些闵系企业和之前就对信托高度依赖的房企，可能会受到比较大的影响。
这些企业据统计集中在头部下游和中部房企。
从城市的角度来看，本次信托收紧，可能针对性最强的当属二线城市。
这些城市无论是土拍市场还是住宅市场，都比较火热。
现在楼市调控讲究精耕细作，有的放矢，此前人行窗口指导房贷利率上调，也没出文件，但针对性极强。
再往前，住建部曾经点名批评不少城市，这些城市有些名义上没有出什么收紧政策，但实际一查，房贷都窗口指导下收紧。
所以，本次信托窗口指导，预计也会对二线城市更有针对性。
即便满足现有的政策安排，实操上短期可能也会有所顾忌。
不过长期来看，信托公司和房地产企业，共同把希望寄托在二线城市上，风险小，收益大，几乎成为彼此的共识，所以二线城市短期遭遇波折，不改长期看好趋势。
从投资的角度来看问题，地产信托受到窗口指导之后，变化可能比较耐人寻味！
一方面，地产信托收紧，确实会让一些人撤出地产信托，转而寻找其他投资标的。
据福州晚报消息，过去两年，福州高净值人群对房地产信托需求旺盛，甚至出现有钱也抢不到额度的情况。
但随着监管趋严，部分高净值人群已经从这一领域撤出。
福州高净值人群是非常有代表性的，因为恰好地产信托金额发行多的企业集中在福建。
另外据用益信托的数据，上周房地产类信托的募集规模34.72亿元，环比大幅减少35.10％,也从一个侧面说明，地产信托的供应，受到窗口指导，确实在减少。
不过，另一方面，地产信托因为收益率稳定还背靠土地和住宅这两座大山，号称中国核心好资产。
现在供应端减少，实际上对于能够发行地产信托的头部房企来说，可能会遭遇信托供不应求这等美好的烦恼，马太效应可能会进一步现象。
如果跳出信托圈，把核心资产放在一起看，从地产信托中撤出的投资者会流向哪里呢？
会流入茅台等消费类等核心资产，还是格力等制造业核心资产，还是科技类核心资产？
之前文章说过，现在茅台等消费类的股票的估值和成长股的溢价已经接近历史更高位，所以尽管还是核心资产，但不经济，不实惠。
反倒是一些制造业和科技类的核心资产，还有空间往上走。
另外，今年有一个趋势，非常罕见，也许会成为信托资金的撤出的新去处。
什么趋势呢？
存钱的趋势！
2019年前五个月家庭新增存款近5.7万亿元，远超其他年份同期。
7月6日，上海财经大学高等研究院发布《2019中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告指出，2019年中国家庭存款激增，储蓄率也从2013年以来首次出现反弹。
存款大增，储蓄率6年来首次回升的原因是什么？
上海财经大学的研究显示，家庭预防性储蓄动机增强是主因。
如果，大家真的出于风险，加大存款，留存现金，那么其实承接信托资金的，也不排除会是存款储蓄这等低风险的投资方向。
总之一句话，地产信托资金收紧，利空楼市，利好股市等其他投资渠道。