房地产众筹应该怎么玩
在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。
“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
之一、理财型房产众筹为主
事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
第二、房地产众筹仍处于摸索期
国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。
除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。
“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。
他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。
第三、房产众筹更大阻碍是政策风险
众多业内人士均表示,房地产众筹目前更大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。
此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”
他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。
最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。
虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及 *** 确定2016年开展股权众筹试点双重利好的 *** 下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。
1收益权 *** 并非保本,风险仍需自担
目前,大多数理财型房产众筹多是收益权 *** ,“可以理解成应收账款 *** 。”冯印陶表示,收益权 *** 的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。
2理财型房产众筹产品收益率难暴涨
对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。
3房产估值难界定,投资前功课要做足
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众筹融资的四种主要模式
众筹融资的四种主要模式
众筹模式为每个“草根”创新者(即项目发起人)提供了获取资金、市场和人脉等重要资源的平台，那么众筹融资是什么呢?主要模式有多少种呢?以下是我为大家收集的众筹融资的四种主要模式，希望对大家有所帮助。
一、债权众筹：我给你钱，你之后还我本金和利息
代表：各类P2P平台
债权众筹，其实就是P2P借贷平台，投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。但由于P2P借贷平台这个话题比较大，所以一般也不包括在大众谈论的狭义众筹之中。
二、股权众筹：我给你钱，你给我公司股份
代表：Upstart、人人投
股权众筹并不是很新奇的事物，投资者在新股IPO的时候去申购股票其实就是股权众筹的一种表现方式。但在互联网金融领域，股权众筹主要特指通过 *** 的较早期的私募股权投资，是风险投资的一个补充。
此外，股权众筹涉及到的法律问题非常多，其运作模式中有些方式可能处于现行法律的模糊地带，但专业人士认为股权众筹是众筹模式中更具有魅力的一种模式，也代表着众筹的发展方向。
三、回报众筹：我给你钱，你给我产品或服务
代表：Kickstarter、Indiegogo
回报众筹一般指的是仍处于研发设计或生产阶段的产品或服务的预售，与团购是已经进入销售阶段的产品或服务的销售有所不同，回报众筹面临着不能如期交货的风险。此外，回报众筹与团购的目的也不尽相同：回报众筹主要为了募集运营资金、测试需求，而团购主要是为了提高销售业绩。
四、捐赠众筹：我给你钱，你什么都不用给我
代表：Causes、YouCaring
捐赠众筹实际就是做公益，通过众筹平台筹集善款，包括红十字会等非 *** 组织的在线捐款平台算是捐赠众筹的雏形：有需要的人由本人或他人提出申请，NGO做尽职调查、证实情况，NGO在网上发起项目，从公众募捐。但如果不把传统NGO囊括进来的话，目前纯粹的捐赠众筹在中国屈指可数。
众筹的主要内容
众筹特征
1、低门槛：无论身份、地位、职业、年龄、性别，只要有想法有创造能力都可以发起项目。
2、多样性：众筹的方向具有多样性，在国内的众筹网站上的项目类别包括设计、科技、音乐、影视、食品、漫画、出版、游戏、摄影等。
3、依靠大众力量：支持者通常是普通的草根民众，而非公司、企业或是风险投资人。
4、注重创意：发起人必须先将自己的创意(设计图、成品、策划等)达到可展示的程度，才能通过平台的审核，而不单单是一个概念或者一个点子。
众筹构成
发起人：有创造能力但缺乏资金的人;
支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，
平台：连接发起人和支持者的互联网终端。
众筹规则
1、筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。
2、在设定天数内，达到或者超过目标金额，项目即成功，发起人可获得资金;筹资项目完成后，网友将得到发起人预先承诺的回报，回报方式可以是实物，也可以是服务，如果项目筹资失败，那么已获资金全部退还支持者。
3、众筹不是捐款，支持者的所有支持一定要设有相应的回报。
拓展内容： 股权众筹的'含义
股权众筹，是指公司通过互联网渠道发布融资信息，并以让渡部分股份的方式，吸引众多的投资者进行投资。这些投资者基于对公司发展前景的判断，进行投资入股，以期在未来获得收益。另一种解释就是“股权众筹是私募股权互联网化”。
客观来说，股权众筹与公司IPO相似，都是为了解决公司资金问题而进行的融资活动。只是，股权众筹是一种互联网商业新模式，主要是借助 *** 渠道和平台进行的一种私募股权投资。
股权众筹是由大众集资完成筹资的，它又具有传统的单一投资主体做出投资所不同的独特性，包括：
其一，众筹项目除了筹钱之外，内在具有筹集钱之外东西的需求。业内有一句对股权众筹简单概述——“筹人、筹钱、筹资源”。众筹的项目参与人众多，每一个参与者都有可能带给项目方钱之外的资源，远远超过线下单一投资机构或投资人所能比拟的。这种资源可能是人脉、渠道、智慧、场地，也可能是某些行业内鲜为人知的经验、技能、商业规则。理解了这一点，读者就会更理解往往股权众筹的项目并不是线下融不到资的项目，反而是线下抢手的项目，他们宁愿拒绝线下投资而采用众筹，甚至接受比线下投资更低的估值。
其二是在融资额度方面，股权众筹参与人众多，许多投资人还没有过股权投资的经验，还有些投资人只是想从其他理财渠道中分一些资金出来做尝试，毕竟众筹尚不是当前股权投资市场的主要渠道，所以其融资额度要适中。像我们云筹摸索出来的经验是众筹项目融资区间为50万—500万比较合适，过低的融资额可能因运作成本过高而不具操作性，过高的融资额往往会超越有限合伙企业的人数限制。
第三，融资项目所处领域不可以过于生僻，产品与技术范畴也不宜太过高精尖。毕竟股权众筹要让大众投资人坐在电脑前就能做出投资决定，不是由传统的精英投资机构聘请的高学历人士来做行业分析，如果项目过于晦涩难懂的话，草根投资人们是很难做出投资的判断。
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众筹是什么 怎么用
众筹译自crowdfunding，即大众筹资或群众筹资，是一种通过互联网方式向网友募集项目资金的模式。从行业来看，国内的众筹还是一个新兴行业，处在初创阶段。众筹的通俗说法就是，彼此成就梦想，大家筹钱完成一个任务。和预售、团购的区别是：预售是B2C，众筹偏向C2B，就是出资人先有购买或投资的意愿，筹资人按需组织生产。京东众筹是京东金融的第五大业务板块，是互联网金融属性的业务平台。对于项目支持者而言，出资支持项目，可以满足帮助其他人实现梦想并追求新奇好玩产品的筹客精神。对于项目发起方而言，京东众筹不仅是一个筹资平台，更是一个孵化平台。京东众筹聚焦扶持有创意的个人或创业团队实现创业梦想。
一、作为京东众筹支持者，支持步骤如下：
1、电脑端：登录京东金融电脑端，点击众筹，只需在喜欢的项目右侧的档位介绍处，点击【支持】按钮，操作支付就可以了。
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2、京东金融APP端：登录京东金融APP，点击【服务-全部众筹】，在喜欢的项目里选择适合的档位，点击【去支持】，操作支付即可。
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温馨提示：产品众筹不同于普通商品交易。支持者根据自己的判断选择、支持众筹项目，与发起人共同实现梦想并获得发起人承诺的回报，众筹存在一定风险。
二、作为京东众筹项目发起方，发起产品众筹步骤如下：
电脑端操作路径：
1、【京东金融首页】-【众筹】-【发起项目】（点击发起）
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2、根据实际情况选择企业或个人，按页面提示发起产品众筹。
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温馨提示：1、企业发起类：使用京东金融企业账户登录，（如无此账号，则请点击左下角立即注册，输入邮箱验证码进行注册）,个人账户进行企业实名也可发起企业项目。
2、个人发起产品众筹审核需要40天（资质审核30天，项目审核10天）；2017年12月8日以后企业发起的产品众筹项目，实名认证2个工作日内完成，入驻信息审核2个工作日完成，资质审核2个工作日内完成，项目信息8个工作日内完成，共计需要14个工作日。