田园综合体如何实现效益更大化
专业规划机构前瞻产业研究院指出田园综合体价值化打造策略：
1、做好前期规划，构建支撑产业体系
必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。
2、盘活土地资源，提高土地利用质量
通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。
3、引进社会资本，创新项目融资模式
除了财政资金支持，同时要推广 *** 和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。
4、创新主体间的合作模式
妥善处理 *** 、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。
5、引进先进的管理 *** ，完善配套设施体系
引进先进管理 *** ，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。
主体体现还是科学规划，打通各个环节，最后正常价值自然会得到体现。
什么是田园综合体，有哪些经营模式
田园综合体，是基于物理空间的概念，还有种植、有人口，有服务、还有商业活动;农业综合体是基于产业思维的概念。作为一个综合体，是多种配套的综合。之前的农场、园区，有几个农场进行聚集了，这是园区的雏形，但只是 *** ，还没有综合的内涵。综合应该是有3-5个产业跨链条循环，农业一二三产业有机融合，多个业态互为依托同时并存，具有多种功能的一个聚集区。
田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。农业要做三件事，即打造现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA(社区支持农业);文旅产业要打造符合自然生态的旅游产品和度假产品的组合，且要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要融入丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;地产及社区建设，无论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功能，营造新社区。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。
如何利用PPP模式打造“田园综合体”
田园综合体PPP 项目运作流程大致可以分为以下五步：
1.项目识别阶段。识别阶段是干什么了?主要是判断项目是否适合采用 PPP 模式，需要判断田园综合体本身与 PPP
模式是否契合。本阶段主要工作包括项目发起、项目筛选、物有所值评价和财政承受能力评价等。（来源参考：田园综合体PPP项目运作流程）
2.项目准备阶段。本阶段主要工作包括确定 PPP
项目经济技术指标、项目公司股权、项目运作方式、项目交易结构、合理分配风险、合同体系、项目采购方式、项目监管构架等。
3.项目采购阶段。本阶段主要工作是确定PPP
项目公司。结合田园综合体PPP项目特点，用合适的招标方式和评分办法，通过竞争性公开程序选出合适的候选中标者，通过双方谈判拟定特殊经营期、投资比例及股权等;达成一致后，签订合作协议。
4.项目实施阶段。本阶段主要工作包括项目建设和项目运营。 *** 与社会资本组建SPV， *** 给予SPV特许经营权，SPV负责融资的具体工作。
5.项目移交阶段。特许经营期满后，SPV将项目经营权和所有权移交给 *** ，办理清算手续。
中央提出的“田园综合体”是什么？做什么？怎么做
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。
2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
财政部日前下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，2017年，财政部确定河北、江西等18个省份开展田园综合体建设试点。中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。
每个试点省份安排试点项目1—2个。
试点省份财政部门应于2017年6月30日前，分别向财政部农业司（国务院农村综改办）、国家农发办报送田园综合体试点材料（附电子文档光盘）。
田园综合体的试点立项条件
1、功能定位准确
围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业，按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径，以自然村落、特色片区为开发单元，全域统筹开发，全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能，具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位，充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。
2、基础条件较优
区域范围内农业基础设施较为完备，农村特色优势产业基础较好，区位条件优越，核心区集中连片，发展潜力较大；已自筹资金投入较大且有持续投入能力，建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本，发展思路清晰；农民合作组织比较健全，规模经营显著，龙头企业带动力强，与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。
3、生态环境友好
能落实绿色发展理念，保留青山绿水，积极推进山水田林湖整体保护、综合治理，践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好，农业环境突出问题得到有效治理。
4、政策措施有力
地方 *** 积极性高，在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措，水、电、路、 *** 等基础设施完备。建设主体清晰，管理方式创新，搭建了 *** 引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索，为产业发展和田园综合体建设提供条件。
5、投融资机制明确
积极创新财政投入使用方式，探索推广 *** 和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控 *** 债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担。
6、带动作用显著
以农村集体组织、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式，创新农民利益共享机制，让农民分享产业增值收益。
7、运行管理顺畅
根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平，因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体，盘活存量资源、调动各方积极性，通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。
田园综合体——乡村旅游，休闲农业
田园综合体最早源自于农业综合体这一概念。2012年，在无锡市惠山区阳山镇，内地首个田园综合体———“无锡田园东方”破土而出。同年11月初，陈剑平院士在农民日报上发表了《农业综合体: 区域现代农业发展的新载体》一文，首次提出了农业综合体的概念，主张通过农村一二三产业的相互融合与功能拓展，延伸产业链，提升附加值，以此提高经济效益，增加农民收入，推动农业发展方式的根本转变。2017年2月5日，“田园综合体”作为现代农业发展的一个亮点措施被写进了中央一号文件，得到了全面的肯定与支持，进而成为我国农业农村经济发展的一个新模式，成为加快产业融合与乡村振兴的重要路径。
在田园综合体的发展下，乡村土地开发及融资模式均得到创新。土地开发模式的创新进一步解决农业用地问题，鼓励农村地区整治村庄，整合住宅、基地。融资模式的创新则有利于解决乡村经济发展问题，满足工商资本、农民、财政等各主体的多元化利益诉求，丰富融资渠道。在该过程中，为了避免外来资本将农村资产占为己有，应始终将农民合作社视为核心，通过土地产权入股、企业投资、银行贷款等多种方式为田园综合体发展提供长效资金支持。
田园综合体是把现代农业、田园社区、休闲 旅游 等融为一体，凸显乡村特色的一种全新发展模式，属于一个全新概念。作为一种全新城镇化业态，田园综合体可以调整供给侧结构，影响公众的生产生活方式；能有效提升农业价值，确保农村资源得到集约化利用，进一步优化农业产品结构；有利于一二三产业加快融合速度，逐步实现农业现代化，建立美丽新农村同时，建设田园综合体有助于农民脱贫致富，为乡土文明的传承与保护提供新动力。
传统的农业园主要是为了能够让农民增收的空间有所拓展，同时农产品可以保障其供给，以及提高农产品市场竞争力的一种生产方式，是一种农村的农业经济发展，并且为了增添动能，而建立起来的一种联动式的乡村经济的组织模式。
田园综合体大多都是从地域空间的开发，以及农村发展方面的角度所提出的，对乡村资源较为合理地开发，建设起一种集循环的农业以及创意农业，还有农事体验为一体的产业，以及地域的综合体。
田园的综合体主要是将现代农业作为基础核心，并且把之一产业当作中心，全面地拓展农业的多功能，在原本已有的生态农业，以及休闲 旅游 的基础上，进行的延伸以及发展。这是一种将田园生产，以及田园生活还有田园 旅游 等，多个不同的业态相互结合起来的一种发展模式，和以往的一些农场有一些区别，也和农业园区不同的是，这是一种在空间方面有所聚集，所形成的园区的基本形态，并没有综合的内涵。而综合应该是有三到五个产业，跨链条进行联合的，农村的一二三产业要有机地融合在一起，相互由多个不同的业态进行依托，并且同时并存，具有很多种不同功能的一种聚集区。
田园综合体是一种比较典型的，将多种不同的业态相互结合起来的产业体。主要是以农村发展为核心，并且以 旅游 当作先导，产业作为重心，文化当作其意识形态，通过将交通还有物流以及通信等各项基础设施，作为基本依据，并且把乡村的复兴当作目标，来完成的一项健身活动。田园综合体把农业以及工业还有 旅游 业，以及别的一些服务业相互结合起来，在一定的地域空间之内，将 旅游 休闲功能，以及食物的保健功能，和其他的一些相互结合起来，使当地的生产加工，包括一些别的设施都可以获得共同的发展。
随着我国国内的城市化进程在不断地推进，人们对于生态环境以及自然等要求更加严格，也更加渴望，对乡村的生活方式变得更加向往，甚至有很多人都出现了一种逃离城市的冲动。所以，对乡村生态环境的优化，是能够让目前的农民生活环境受到改善的手段，也是可以吸引更多的外来乡村的居民以及游客的基本措施。
田园综合体如果想要能够真正地体现出生态环境的友好以及 健康 的理念，首先在选址的时候，要能够充分考虑生态环境是不是足够优质，空气是不是足够清新，能不能给本地提供更多的绿色有机的食品，是不是可以开展一些使其身体更加 健康 的活动。同时也要考虑到农村的生活污水以及排泄物方面的排放问题，和生产废弃物怎样进行无害化处理的问题，建立一个更加绿色的可循环的 社会 ，普及更加 健康 环保的生活方式，让乡村景观受到更多的维持，使乡村生活获得可持续的发展。
田园综合体的建设不能照搬硬搬别人的模式，以免出现同质化，要立足自己的 历史 文化背景，实现个性化的发展，丰富园区特色项目，增强自身品牌意识，形成特色化的自主品牌。挖掘当地习俗、风俗、生活方式、观念等，在尊重和保护自然的基础上加以利用改造，寻找突破点，打造富有特色的项目，增加消费体验，逐步形成自身亮点。
综上所述，田园综合体在建设的过程当中，能够有效地让我国的各行获得更多的发展，能够起到非常重要的意义。目前，我国在田园综合体发展方面仍然处于初级的阶段，绝大多数地区都在酝酿突破，以及进行试点培育，对发展的具体模式以及路径，仍然需要更多的 探索 。未来在进行各级 *** 的政策引导以及规划之下，建设者需要不断地创新发展理念，并且挖掘特色的优势，让功能定位能够得以优化， 探索 一条更加特色鲜明，同时宜居宜业，让该区域获得更多提升的，可持续发展的道路。
参考资料
百度百科——田园综合体
《产业与 科技 论坛2020年第19卷第十三期—— 田园综合体: 农村产业融合发展新思路》
《农村·农业·农民2022.2A 29——“文旅农”融合背景下田园综合体发展研究》
《热带农业工程2021年2月第45卷1期—— 乡村振兴视域下田园综合体发展研究 》