来源：中国经营报
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
自去年以来，在地产行业去杠杆的背景下，为追寻稳健、安全发展，企业对于轻资产、高盈利、抗周期的代建业务愈加青睐。
随着众多房企纷纷入局，代建正在由一个分支赛道开始走向独立赛道。某头部代建企业指出，代建未来将成为房企独立的业务和新的利润点。
与此同时，除了商业代建之外，纾困项目、国央企及城 *** 司开发项目，以及 *** 主导的保障类租赁住房建设所带来的增量业务，使得整个代建赛道客户类型变得更加多元。
由分支赛道变成独立赛道
今年2月底，龙湖龙智造与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台、非保险类公司的持股平台——大家投控就温州市滨江商务区16-01、02、04、05、06、07地块项目达成开发管理合作。据了解，这是龙湖龙智造在浙江签下的首个建管项目。该项目位于温州市滨江商务区核心板块，总建筑面积约40万平方米，预计总投资额40亿元。
早在去年9月份时，龙湖集团就曾与大家投控合作，获得超高层综合体“苏州双子金融广场”代建代开发权。该项目位于苏州新区狮山核心CBD，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等多功能业态为一体的超级综合体项目。龙湖龙智造在其中提供包括开发建设、可售业态销售管理及品牌使用等全过程的代建管理相关服务。
作为代建领域新入局者，龙湖龙智造拓展势头迅猛。去年8月份时，龙湖集团宣布入局代建领域，并发布代建品牌——龙湖龙智造。龙湖集团内部将其归类于服务业务中的智慧营造板块，该项业务结合了定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块，协同为客户提供一站式全周期的建造服务和营造服务。
随着近日龙湖集团发布2022年业绩公告，龙湖龙智造的业务进展也一并公布，据龙湖集团首席财务官赵轶介绍，截至目前，龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。
据了解，自去年发布以来，龙湖龙智造已接连签约苏州、成都、重庆、北京、无锡多个项目，目前已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好的合作关系。赵轶表示：“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”
随着房地产行业进入下行阶段，具备轻资产、逆周期、高利润率特征的代建业务愈加受房企青睐。从去年以来，越来越多的房企开始涉足代建“红海”。根据市场机构中指研究院的统计，2022年房企代建项目预计新签约建筑面积达到了11073万平方米，首次突破了1亿平方米，相比2021年增长了11.3%。
据不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有绿城管理、中原建业、金地管理等早期入局者，也有旭辉建管、世茂管理、龙湖龙智造等新玩家。无论是全国化超大型房企如万科、中海、保利发展等，还是地方性大中型房企如联发集团、滨江集团以及建业集团等均有涉及代建业务。
客户类型更加多元
所谓代建，是指拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的一方承接，双方实现合作开发。依据委托方性质的不同，代建通常可分为商业代建、 *** 代建、资本代建等。
以往，商业代建是多数代建企业的主要业务类型，代建领域客户相对单一，但是从去年开始， *** 代建、纾困类项目、城投平台等需求增加，使得该赛道客户变得更加多元。
比如中原建业，公司以往客户是寻求商业代建的中小开发商为主，集中在三线及以下级别城市，去年受疫情和行业整体波动影响，这些城市面临较大的去化问题，2022年中原建业的新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标同比均有所下滑。为了减少对单一模式的依赖，中原建业从去年下半年便开始加大 *** 代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地。
根据业绩公告显示，截至2022年底，中原建业共与14家 *** 平台公司、8家国企签订战略合作协议，共签约14个 *** 代建项目，签约面积201万平方米。
在 *** 代建方面，中原建业主席及非执行董事胡葆森表示，公共住房、旧城改造，尤其是城投平台土地资源盘活的需求，是公司未来代建增长的重要驱动力。
据了解，自去年以来，城投平台的代建需求在整个代建领域中增长最为突出。自从2021年第二批次集中供地以来，不少城市拿地主力由过去的民营房企转变为城投平台和央国企。
以中原建业的大本营——河南市场为例，2022年 *** 所供应地块中有超过三分之二被城 *** 司竞得。中原建业相关负责人告诉记者，其中不少城 *** 司自身并没有相应的开发经验和地产全流程管理经验，之前也从未同时操盘过多个楼盘，因此后续需要寻找合作方，比如将地块委托给代建企业进行代建代售即是一种合作方式。
克而瑞研究中心高级研究员易天宇表示，对于城投平台来说，通过招拍挂拿地可以做大其资产，前期可以利用土地进行抵押融资来补充其流动性，后期可待当地销售市场止跌反弹时，通过自建或引入第三方代建来盘活项目，尽可能减少销售回款周期。
随着销售市场的回暖，今年前两个月，中原建业在管项目实现合约销售额33.68亿元，同比增长54.7%；合约销售建筑面积56.8万平方米，同比增58.5%。
“虽然还没有回到2021年更好的水平，但今年的业绩会较去年有明显的增长。”胡葆森认为，目前地产销售市场已经触底，来自城投平台、纾困类项目相关的代建需求增多，此类代建业务发展空间较大。
为了提升公司今年业务拓展力度，中原建业推出了城市合伙人模式。据了解，中原建业合伙人理事会于2022年12月成立，从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴。合作之后，这些城市合伙人在各地市发挥自身资源进行签约，加速业务扩张。这13个城市合伙人自身的资产规模就已超过2000亿元，自中原建业成立以来，已经和13位合作伙伴累计签约超过了1000万平米，在今年1月份的集中签约中，城市合伙人贡献了超150万平方米签约面积，占集中签约面积的43%。
据中原建业管理层表示，城市合伙人会是公司未来发展的重要增长极。目前公司已在筹备第二次集中签约，项目数量在30个左右，预计合伙人的项目会达到60%以上。
除了城投平台带来的代建需求外，代建企业另一个业务增长点来自于保障性租赁住房的建设需求。根据 *** 息，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房的总建筑面积约6.09亿平方米，平摊到2021~2015年，意味着每年新增1.2亿平方米保租房建设需求。
据了解， *** 对于多数保租房、安置房等 *** 公益性工程的代建，会更倾向于央国企或拥有央国企股东背景的市场化主体，以及地方品牌影响力较大的当地企业。事实上，代建行业的头部效应已愈加明显，据中指研究院统计，从2022年新签约项目建筑面积维度来看，预计排名前五的企业所占代建市场份额约为58.6%，较2021年提升了5.4个百分点。
此外，在各地“保交楼”压力下，纾困类项目亦成为资本代建新机会点。易天宇表示，金融机构普遍不具备操盘开发能力，但具有资金和资源双重优势，拥有较全的金融牌照且可以为开发项目提供增量资金支持；而代建商拥有较为丰富的房地产项目开发经验，但传统“重资产、长周期”模式的开发业务存在较大的资金压力。金融机构选择与代建商合作，通过优势互补，可以实现项目价值的更大化。
实际上，部分头部代建企业的 *** 类代建和资本代建业务占比正在迅速攀升，比如绿城管理2022年新拓代建项目合约总建筑面积中， *** 类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%。
据克而瑞统计，当前房地产代建行业整体规模仍然相对较小，整体开发市场的渗透率很低，对标欧美代建参与度可达20%~30%，这意味着国内代建行业未来仍有较大增长空间。
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