证券时报记者 曹晨
随着房地产行业进入深度调整期，代建模式日益受到房企青睐，不少房企纷纷入局或加速布局，成为了近期市场关注的焦点。
2月11日，上坤集团宣布将布局共建管理业务，这也意味着其正式入局代建市场。实际上，去年以来，龙湖集团、中梁控股等多家头部房企新增代建平台，进军代建赛道。
实际上，代建属于轻资产开发新模式，同传统房地产开发相比，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。据业内统计，截至2022年末，已有超过40家房企布局代建业务。另一方面，在多重利好因素影响下，未来代建赛道前景广阔，市场规模有望维持在千亿元以上。
“2022年，新入局代建领域的房企持续增多，导致行业的竞争也不断加剧，同时头部房企有望凭借领先优势加速发展。另一方面，在行业前景向好以及政策倡导的背景下，可以预见未来会有更多优秀的代建企业上市。”中指研究院企业研究总监刘水对证券时报记者表示。
房企抢占代建新“蓝海”
2月11日，上坤集团在其2023年度经营会上宣布，将开辟共建管理新赛道，业务将逐步落地已经相对成熟的 *** 代建、资本代建和商业代建项目，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，这也意味着中小房企上坤地产正式入局代建赛道。
实际上，上坤地产的新动作只是近年来房企进军代建业务的最新案例。
龙湖集团在去年召开的2022中期业绩会上正式官宣了代建品牌——龙湖龙智造。彼时，该公司CEO陈序平介绍，龙湖代建业务的核心是公司在TOD（以公共交通为导向的发展模式）方面的多年沉淀。同时，龙湖过去几年在数字化上投入超过百亿元，积累了数字化、VR等一体化能力，所以龙湖代建能力将有别于其他一些传统代建服务企业。“这个业务从2022年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来得快。”
值得一提的是，自2022年8月发布以来，龙湖集团的代建业务增长快速。该公司相关负责人告诉证券时报记者，去年12月，龙湖龙智造签约了代建代销位于重庆江北区的一个12万平方米项目。在稍早前，公司就成都天府新区代建22万平方米项目完成签约；在苏州，公司接下了苏州双子金融广场项目。“整体看，截至目前，龙湖龙智造已与大家投控、中铁城投集团、苏州漕湖集团等达成合作。”
实际上，2022年新入局代建业务的还有中梁控股、碧桂园以及华夏幸福等多家上市房企。
去年9月，中梁控股成立中梁建设管理集团有限公司，这也预示着其正式布局代建业务。碧桂园总裁莫斌去年在8月的业绩发布会上表示，碧桂园已与多地 *** 达成一致，以代管、代建、代销的模式承接 *** 的保交楼任务，这被市场视为该公司首次公开披露要开展代建业务。
整体来看，2021年以来，随着行业竞争日益激烈，各类房企纷纷涌入代建赛道。据中指研究院统计，截至2022年末，已有超过40家房企布局代建业务，其中既有万科、保利、中海、绿城等头部房企，也不乏当代置业、天房集团等在代建领域做出了一定影响力的中小房企。
“近期有较多房企纷纷宣布入局，包括头部房企，这些表明未来代建领域的竞争将更加激烈。”刘水告诉记者，房地产代建主要是品牌和管理输出，具有高盈利性、高成长性、低杠杆、低负债、抗周期性，不需要大量资金投入，负债比较低，是房地产企业寻找业务新增长点的重要方向之一。
各地政策不断出台
从政策层面看，地产代建是当前政策倡导的新发展模式重要方向之一已成为共识。
记者注意到，在2021年召开的中央经济工作会议上，首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年3月发布的《 *** 工作报告》指出，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。2022年12月召开的中央经济工作会议再次指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
另一方面，各地 *** 也纷纷出台相关制度为代建行业良性健康发展提供有力支持。
今年1月，福建省出台《福建省省级 *** 投资项目代建制管理办法（试行）》，其中明确提出，代建工作的开展，应当遵循公开、公平、公正的原则，实行专业化管理、市场化运作。同时，省级 *** 投资项目，项目总投资3000万元以上，原则上依照本办法推行代建制。
去年11月，《东莞市 *** 投资社会代建项目代建管理费总额控制数费率计提办法》新增“项目建议书批复后代建、可行性研究报告批复后代建，以及概算批复后代建的代建管理费分别按全过程代建管理费的90%、80%、70%进行计取”等多项条款。
去年9月，韶关市曲江区发布了相关代建办法，对建设主体、建设管理模式、实施主体职责等多项进行了规范；10月，深圳市罗湖区发文对代建范围、代建单位确定、组织实施方式、考核及奖惩等做出了规定；5月，济南市就代建单位管理、职责分工、资金管理等制定多项详细管理细则；2月，湖南省发布的相关通知显示，将依据评价结果更新代建单位名录库信息，并将有关评价结果作为2022年度代建单位招标评分依据。
在政策倡导以及各地方出台制度“保驾护航”背景下，地产代建市场有望迎来更高质量的发展成为内业观点。
刘水表示，2022年，各地规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。“当前，代建政策依旧为与 *** 代建相关，相关内容主要体现在完善代建企业名单库、颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成，以及明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域代建管理标准化水平等。”
代建市场前景可期
在业内看来，随着房地产存量时代的到来，在多种利好因素影响下，具有轻资产属性的地产代建新模式将迎来重大发展机遇。
首先，按照规划，“十四五”期间（2021年~2025年），40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房，这意味着，保障性租赁住房有望成为 *** 代建的需求主力。其次，近年来，地方国企、城 *** 司积极拿地，将推动商业代建市场快速发展。
中指研究院数据显示，地方城 *** 司托底拿地明显，按面积TOP100拿地企业中，有地方城 *** 司71个，是2021年同期的3倍多；城 *** 司拿地后入市率较低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。
中信证券此前研报也显示，在规模房企开发能力收缩，城投大规模托底拿地的背景下，商业代建订单有望迎来高速增长。长期来看，中小型房企和城投承接的开发规模占比将大幅提升。根据测算判断，2022年商业代建的规模将达到384亿元，在2025年将达到近千亿元的市场规模。
此外，各地积极推动保交楼，“项目纾困”也将为资本代建市场提供增量空间。刘水告诉证券时报记者，当前“项目纾困”手段多样，其中，以 *** 、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。
值得一提的是，不少房企高管也看好地产代建未来市场空间和发展潜力。在去年8月旭辉控股中期业绩会上，旭辉建管董事长陈东彪表示，代建行业是一个非常大的市场，在2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。
今年1月，绿城管理CEO李军表示，中国房地产会有一个压力周期，中期规模会稳定在10万亿元左右，并将形成三类业务机会，包括 *** 主导的保障租赁物业新增供应占比会超过30%，主动房地产投资以及纾困类业务占20%，剩下的50%将由传统开发模式下的国央企主导。基于上述判断，未来中国30%~50%的房地产开发项目需要专业的代建服务商。
整体来看，中信证券预计，中国代建市场规模将持续维持在千亿元以上。
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